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安邦:中国酒店应转投英国模式 做城市区域核心

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发表于 2020-2-14 06:02:03 | 显示全部楼层 |阅读模式

 随着许多二三线城市的城市综合体的竣工,酒店客房数也在轰轰烈烈的增长。据仲量联行的统计,在从观察的35个城市来看,2011年饭店客房数量的增长率为144%其中一线城市的增长率保持稳定,预计截至2014年年底,二三线城市的饭店供给增长率将分别达到约215%和286%由于酒店资产具有相对较强的抵御通货膨胀能力,折旧和摊销可以抵扣相应税额,可以提供持续的现金流,在房地产调控政策影响和房地产行业投资持续放缓的情况下,房地产开发商仍看好酒店资产的投资。这也是尽管酒店收入增速在降低,酒店的投资仍然持续增长的主要原因。由于这些理由,我觉得酒店加盟的情况还比较乐观,市场还处于一片蓝海的阶段。


          但是无论是开发商也好,政府也好,在保持投资狂热的同时,很少去思考酒店该服务于旅客还是城市中的人群,酒店在城市系统中的位置是什么样的。安邦首席研究员陈功先生在考察了上海的酒店行业后,认为中国城市的酒店开发应该逐渐摈弃美国模式,转投英国模式,酒店可以构建成为城市的区域热点,像商业综合体一样,成为未来的城市区域核心。

          美国模式的酒店开发,源自汽车旅馆(),核心是为顾客提供宾至如归的服务。在20世纪20年代初期,公路和汽车在欧美各国进人快速发展阶段,带动了旅游服务业。旅游汽车增多,却没有停车让游客休息的地方。于是汽车旅馆应运而生最初的汽车旅馆备有客房厨房食堂车房和电话的汽车游客客栈等,这些配套都是围绕着汽车驾驶员和游客服务,主要特点是为短暂停留的旅客服务。这样的酒店发展模式,即便是希尔顿这样的国际酒店,也未摆脱窠臼。大到酒店选址规划设计功能配套小到客房布置服务流程等细节,希尔顿旗下的系列品牌都是针对短暂停留的商务人士和旅游度假人群,与城市中的本地居民关系不大。

          英国模式的酒店开发,源自乡镇酒店,与城市的关系更为密切,它本来就是城镇居民聚会交际的场所。一个案例是洲际酒店,它的雏形灵感虽然也来源于汽车旅馆,但它随后的发展并没有止步于汽车旅馆。在设计之初,其创始人就曾设想在我开设的汽车旅馆里,不但要给旅客提供理想的住宿条件,而且还要成为旅客获得许多享受和乐趣的场所。还有,在我开设的旅馆里对孩子绝对不收另外的费用,还要为孩子提供游玩的地方随着时间的推移,洲际酒店系列也在不断的完善,使得酒店不仅仅是住宿的地方,还配套有大量的餐饮,喝下午茶和酒吧的地方,无论是短暂停留的人群,还是城市内的居民,都可以集中于酒店进行。英国模式的酒店最重要的特点,就是它的开放性。这种开放性以及酒店本身所提高的设计品位,使得酒店不仅仅是一个纯粹住宿的地方,更有可能成为区域核心和开发热点。

          现在,全国大部分酒店都是在盲目跟随美国模式,但是英国的酒店模式无疑更适合中国迅速变化中的城市,区域地块的开发日新月异,变化很快,但很多开发地块,人气欠佳,而英国式酒店恰恰可以解决这些问题,成为一个城市的区域核心和热点,服务于更多的本地居民。

          酒店与城市的关系,属于城市研究的技术领域,其研究成果可以让我们得以从更宽广的视角来看待酒店的开发建设。当酒店可以为更多的本地城市居民服务时,单纯的修建一些住宿房间的概念已经明显落伍了,在酒店周边配套上更多的娱乐设施休闲去处,甚至小型购物中心和小型剧场,这样丰富的环境元素,可以吸引更多的人前来消费休闲和娱乐。因此,在城市规划设计之初,就应泛化酒店概念,把酒店当作一个带动区域发展的核心元素来看待。有了这个前提,以酒店带动提升城市的档次就是自然而然的事情了,因为越是高级的消费层级,对区域的带动力越大,对城市形象的提升也更大,可以有效助推区域地价房价。我们认为,这也是政府和开发商都乐见其成的事。
       


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